Anfang April, Zeit für einen Kassensturz. Der aufgenommene Kredit von 61.500€ ist voll investiert. Auf den Kontoauszügen finden sich folgende Zahlen:
Wertpapierdepot: 65.419 €
Einnahmen aus Dividenden: 388 € (brutto)
Einnahmen aus Zinsen: 7 € (brutto)
In Summe ergeben sich folgende Werte:
zu versteuernde Einnahmen: 395 €
Für den Ratenkredit wurden 648 € (376 € aus Kredit 1 plus 272 € aus Kredit 2) abgebucht, darin sind 101 € Kreditzinsen enthalten, der Rest ist Tilgung.
Da ich die Tilgung als Sparrate für mein Prepaid-Depot betrachte, stehen auf der Ausgabenseite nur die Kreditzinsen. Bei 25% Kapitalertragssteuer zuzüglich Soli ergibt sich nach Steuer folgende Situation (gerundet):
Ausgaben: 101 €
Einnahmen: 291 € (nach Steuer)
Gewinn: 190 € (nach Steuer)
Mit dem Schreiben des monatlichen Reports wollte ich warten, bis die Geo Group mitteilt, wie die Dividende für das letzte Quartal ausfällt. Also habe ich auf die Mitteilung gewartet. Dann kam die Mitteilung - und fiel anders aus als gehofft. GEO hat die Dividende ausgesetzt und will analysieren, wie es weitergeht.
Die Geo Group (GEO) firmiert als REIT. Das ist so, weil GEO dies so entschieden hat: in der USA dürfen die Firmen selber entscheiden, ob sie als klassische Aktiengesellschaft oder als REIT gelten wollen. Wenn man als REIT firmiert, dann hat man die Verpflichtung, mindestens 90% der zu versteuernden Einkünfte an die Anteilseigner auszuschütten. Im Gegenzug gibt es eine Steuerbefreiung auf Unternehmensebene. Bisher ist GEO mit dem REIT-Konzept recht gut gefahren.
In den letzten Monaten wurde der Gegenwind für GEO stärker: die Firma hat damit zu kämpfen, dass auslaufende Verträge auf Bundesebene nicht mehr verlängert wurden, gleichzeitig wird die Kapitalbeschaffung immer schwieriger, da sich einige Banken von privaten Gefängnisbetreibern fernhalten, um nicht selbst Zielscheibe von Aktivisten zu werden. Das Problem betrifft nicht nur GEO, Corecivic (CXW) hat exakt die gleichen Probleme.
Man braucht kein abgeschlossenes Wirtschaftsstudium um zu erkennen: Wenn man auf Pump Gebäude baut und diese nicht vermietet bekommt (Privatleute mieten halt keine kompletten Gefängnisse), während gleichzeitig der Zugang zu frischem Kapital erschwert wird, dann hat man langfristig ein Problem. Daher hat GEO beschlossen, die Dividende erstmal auszusetzen und zu prüfen, wie man weitermachen will. Damit folgt GEO dem Beispiel von Corecivic, die vor einigen Monaten praktisch das gleiche gemacht haben.
Und in der Tat ist es sinnvoll, das Auftreten als REIT zu hinterfragen. Wenn die Firma als c-corporation firmiert, dann kann in schlechten Zeiten auch mal nichts auszahlen und alles Geld zum Schuldenabbau verwenden. Dann fällt aber die hohe Dividende weg. Für GEO gibt es viele Lösungen: (a) Alles freie Geld in den Schuldenabbau, (b) Verkauf einzelner Gefängnisanlagen an den Staat, (c) politische Mauschelei, indem die Bundesbehörden mit den Behörden der Bundesstaaten kooperieren, dann kann das Department of Justice sein Gesicht bewahren und das Business läuft Auf Ebene der Bundesstaaten weiter, (d) die Anlagen ohne Personal als Landlord an den Staat vermieten, oder, oder, oder.
Lösungen für GEO gibt es viele. Wenn man bedenkt, dass ein Neubau eines Gefängnisses etwa dreimal teurer ist als der Erwerb einer entsprechenden Anlage von GEO und das mit dem Rückzug des Bundes ja nur 25% des Umsatzes wegbrechen, dann bin ich davon überzeugt, dass es hier zu einer sinnvollen Lösung kommen wird. Langfristg.
Rede kurzer Sinn: Ich glaube, dass die GEO-Aktie deutlich mehr wert ist, als diese 5.80 USD, die an der Börse gerade bezahlt werden.
Lösungen für GEO gibt es viele, Lösung für affe70 nur wenige. Denn hier stellt sich ein anderes Probleme: das Konzept des Depots von affe70 ist auf regelmäßige, kontinuierliche Einnahmen ausgelegt. Die cash-flow-Maschine soll laufen ohne zu stottern. GEO wird aus dem Schlamassel rauskommen, aber hohe Dividende werden vorerst nicht gezahlt.
Ich sehe GEO von dem aktuellen Niveau von 5.xx USD langfristig deutlich steigen, alles ist möglich: eine Fusion mit CXW, die Übernahme durch einen Private Equity Fonds, der Gründer und Großaktionär nimmt den Laden von der Börse, ein Deal mit den Bundesbehörden, was-auch-immer - nur halt keine Dividende.
Damit hat GEO im Depot nichts mehr zu suchen - und mit diesem Problem steht affe70 nicht alleine da: es ist zu vermuten, dass sich da draußen viele Einkommens-Investoren kurzfristig von der Aktie getrennt haben. Daher auch der Kursverfall. Die Aktie gehört jetzt in ein Depot, dass auf langfristigen Wertzuwachs ausgelegt ist.
Kurzum: GEO bleibt vorerst noch im Depot, dann sehen wir weiter. Von Verkauf über Aussitzen bis hin zum Nachkauf unter 5 USD ist affe70 alles zuzutrauen.
Die restlichen Werte im Depot befinden sich in ruhigem Fahrwasser, bei den CEF ist zu beobachten, dass der Spread zwischen Net Asset Value (NAV) und Börsenkurs sich immer weiter verengt. Bei FOF zahlt man inzwischen eine Aufpreis, obwohl es im Mittel über die letzten 12 Monate eine Discount von -2.65% gab. Ähnlich sieht es im gesamten CEF-Universum aus: alles verteuert sich. Zukäufe sind teuer, was zu einer geringeren Rendite führt.
Auch wenn alle Papier gerade teuer sind da die Preise durch die Decke gehen, so gibt es doch eine Aktie, die gerade günstig ist: GEO.
Das verlinkte Google Spreadsheet für Depot und Einnahmen ist aktualisiert.
