Kontostand 01.05.2021
Anfang Mai, Zeit für einen Kassensturz. Der aufgenommene Kredit von 61.500€ ist voll investiert. Auf den Kontoauszügen finden sich folgende Zahlen:
Wertpapierdepot: 67.508 €
Einnahmen aus Dividenden: 394 € (brutto)
Estateguru: 924 €
Einnahmen aus Zinsen: 7 € (brutto)
In Summe ergeben sich folgende Werte:
Depot: 68.431 €
zu versteuernde Einnahmen: 401 €
Für den Ratenkredit wurden 648 € (376 € aus Kredit 1 plus 272 € aus Kredit 2) abgebucht, darin sind 100 € Kreditzinsen enthalten, der Rest ist Tilgung.
Da ich die Tilgung als Sparrate für mein Prepaid-Depot betrachte, stehen auf der Ausgabenseite nur die Kreditzinsen. Bei 25% Kapitalertragssteuer zuzüglich Soli ergibt sich nach Steuer folgende Situation (gerundet):
Ausgaben: 100 €
Einnahmen: 295 € (nach Steuer)
Ausgaben: 100 €
Einnahmen: 295 € (nach Steuer)
Gewinn: 195 € (nach Steuer)
Da das Depot von affe70 streng auf monatliche Einnahmen gebürstet ist, wurden die Aktien von GEO verkauft. Langfristig, also über einen Horizont von 4 bis 5 Jahren, kann man mit diesem Papier bestimmt einen enormen Gewinn einfahren. Aber nennenswerte regelmäßige Einkünfte sind damit nicht mehr zu realisieren. Also weg damit.
Aber was kaufen? Bei den CEF ist seit einiger Zeit zu beobachten, dass der Spread zwischen Net Asset Value und Kurs immer enger wird, oder anders gesagt: der Discount wird geringer oder kippt in einen Aufpreis zum NAV. Oder kurz: CEFs werden immer teurer.
Gleichzeitig taucht das Thema Inflation am Horizont auf: künftige Käufe von affe70 sollen auch in einer Umgebung höherer Inflation und steigenden Zinsen zurecht kommen.
Dazu fällt mir die Werbung aus den 90er Jahren ein: "Aber das sind ja gleich drei Wünsche auf einmal, wer soll die denn erfüllen?" - die Älteren unter uns werden sich erinnern. Eine vernünftige Antwort auf die Frage habe ich nicht - außer Ü-Eier zu essen ist denen in der Werbung ja auch nix eingefallen. Es gibt Unternehmensanleihen, die einen variablen, z.B. an den Libor, gekoppelten Coupon anbieten. Andere schwören auf Rohstoffe bzw. Rohstoffaktien. Beides möglich, aber affe70 hat sich anders entschieden.
Die Wahl fiel auf Cube Smart. Das ist ein REIT nach amerikanischer Gesetzgebung, das bedeutet vereinfacht: keine Steuern auf Unternehmensebene und die Pflicht, mindestens 90% der zu versteuernden Einkünfte auszuschütten. CUBEsmart ist im Self-Storage-Geschäft unterwegs und bietet Platz zum Einlagern von Dingen. In Nordamerika sind die Self-Storage-Unternehmen üblicherweise am Standrand angesiedelt, es gibt allein in den USA etwa 48.000 dieser Einrichtungen, die in Summe über eine Abstellfläche von 1.9 Milliarden Squarefeet verfügen - streich eine Null weg und Du hast die Fläche in Quadratmeter.
Das Business ist stark fragmentiert: es gibt viele kleine lokale Unternehmen, denen 6 börsennotierte Unternehmen gegenüberstehen. Nach Marktkapitalisierung ist CUBE das drittgrößte davon. Die Top 10 der Branche verfügt nur über ein Viertel des Marktes. Daher expandieren die großen Unternehmen nicht nur durch organisches Wachstum sondern auch durch Übernahmen und Kooperation mit Partnern.
Zurück zu CUBE: Das Unternehmen wurde 2004 unter dem Namen U-store-it Trust gegründet, 2011 in den heutigen Namen umbenannt, wird intern gemanaged (es gibt ja auch REITS, die ein externes Management haben, das das Unternehmen gegen Gebühr führt) und sitzt in Malvern, Pennsylvania. Die 1266 Self-Storage Einrichtungen befinden sich über die gesamte USA verteilt, 68% des Umsatzes werden in 12 Bereichen rund um die großen Metropolen gemacht - aufgrund des höheren Preisniveaus in diesen Gebieten lassen sich dort höhere Mieten erzielen als auf dem Land. 27% des Umsatzes wird in den Sunbelt-Staaten generiert - genau der Gegend, die in Zeiten des work-from-home-Booms gefragt sind. Nicht nur die Verteilung der Einrichtungen in den USA sorgt für eine Diversifizierung: mit durchschnittlich 650 Kunden pro Self-Storage Einrichtung ist man dort nicht von einem Großkunden abhängig.
Das Geschäft der Self-Storage-Unternehmen läuft konjunkturunabhängig gut. Vielleicht etwas zu gut, aber dazu später. Es gibt eine hohe Korrelation zwischen dem Umzugsverhalten und der Self-Storage Nachfrage: Wer zum Arbeiten in die Stadt zieht, der verkleinert sich und lagert einen Teil seines Haushalts erstmal ein. Heute, in der Pandemie, läuft es gerade in die andere Richtung: viele Leute verlassen die Stadt und ziehen aufs Land. Um Geld zu sparen wird die Wohnung gekündigt und ein Teil des Haushalts wird eingelagert. Am Ende führt das dazu, dass jeder 10. Amerikaner Kunde einer Storage Einrichtung ist und etwa 40% der Kunden länger als 2 Jahre die gemietete Fläche nutzen - oder zumindest zahlen, so genau weiß man das ja nicht.
Da das Business der Self-Storage-Einrichtungen nicht sonderlich kapitalintensiv ist, sind die Unternehmen im Vergleich zu anderen REIT-Sektoren nur gering verschuldet. Und an dieser Stelle fängt ein Risiko an, mit dem ein Investor leben muss: Hier lässt sich mit wenig Kapital ein großer Gewinn generieren? Das lockt natürlich Investoren an, die neue Unternehmen gründen und weitere Self-Storage-Einrichtungen bauen. Genau das ist in den letzten Jahren passiert und steigendes Angebot tut der Marge selten gut. Aber auch hier gibt es bereits Gegenbewegungen: In New York z.B. ist das Genehmigungsverfahren für Self-Storage-Einrichtungen erschwert worden, so dass die Ausweitung des Angebots gebremst wird. Und um groß in das Geschäft einzusteigen braucht es mehr, als eine große Lagerhalle mit Trennwänden.
CUBE hat für die Nutzung seiner Einrichtungen schon früh auf Web-basierte Lösungen gesetzt. Heute erfolgt das Anmieten über Internet oder App, gezahlt wird über Kreditkarte, der Zugang läuft dank Zugangscodes ohne menschlichen Kontakt und zum Großteil berührungslos. Auf wirtschaftliche Veränderungen kann das Unternehmen schnell mit einer Anpassung der Preise auf der Webseite reagieren - ich stelle mir das so vor, wie es die Fluggesellschaften auch machen. Da sitzen ja auch nie zwei Leute in einem Flieger, die den gleichen Preis gezahlt haben.
Die Aktie von CUBE kostet in New York etwa 42USD, die Dividendenrendite liegt bei etwa 3.25% und wird quartalsweise gezahlt. Affe70 hat 15 Aktien im Depot und wird die Position weiter ausbauen.
Funfact am Rande: um sich ein Bild von CUBE zu machen, hat affe70 die Informationen auf der Investor Relation Webseite studiert. Nicht die von CUBE sondern zunächst die von Wettbewerbern. In dem Kontext lassen sich verschiedene Informationen besser bewerten.
Das verlinkte Google Spreadsheet für Depot und Einnahmen ist aktualisiert.
