Anfang April, Zeit für einen Kassensturz. Der aufgenommene Kredit von 61.500€ ist voll investiert. Auf den Kontoauszügen finden sich folgende Zahlen:
Wertpapierdepot: 76.766 €
Einnahmen aus Dividenden: 451 € (brutto)
Einnahmen aus Zinsen: 0 € (brutto)
In Summe ergeben sich folgende Werte:
zu versteuernde Einnahmen: 451 €
Für den Ratenkredit wurden 648 € (376 € aus Kredit 1 plus 272 € aus Kredit 2) abgebucht, darin sind 89 € Kreditzinsen enthalten, der Rest ist Tilgung.
Da ich die Tilgung als Sparrate für mein Prepaid-Depot betrachte, stehen auf der Ausgabenseite nur die Kreditzinsen. Bei 25% Kapitalertragssteuer zuzüglich Soli ergibt sich nach Steuer folgende Situation (gerundet):
Ausgaben: 89 €
Einnahmen: 332 € (nach Steuer)
Gewinn: 243 € (nach Steuer)
Die Einnahmen entsprechen den Erwartungen.
Im letzten Monat stand die Abspaltung von Warner Bros von AT&T an. Die eingebuchten Aktien von Warner Bros (WBD) wurden sofort verkauft. Langfristig möglicherweise eine Aktie mit Potential, zahlt aber keine Dividende, also weg damit.
Dann habe ich die Preferred Shares CDR.PC verkauft. Hier galt die Überlegung: lieber ein Ende mit Schrecken als ein Schrecken ohne Ende. Ich betrachte den Kampf als verloren, was mit den Besitzern der preferred shares da gemacht gemacht wurde, ist in einem Forum im Internet mit dem Begriff "highway robbery" beschrieben worden. Passt.
Beide Investments waren eher mau, da ist einiges an Geld im Depot vernichtet worden. Aber egal, ich gucke selten zurück, schaue lieber nach vorne, denn da gehe ich hin.
Das frei gewordene Kapitel habe ich genutzt, um eine neue Position im Depot aufzubauen: NewLake Capital Partner (NLCP). Seltsamerweise schreiben die sich wirklich ohne Leerzeichen zwischen New und Lake. Die Gründe dafür konnte ich nicht recherchieren. NLCP ist eine REIT, dass ähnlich wie andere bekannten Unternehmen aus dem REITS-Universum (Realty ist sicherlich einer der bekanntesten Werte), sein Geld mit dem sogenannten triple-net-leasing verdient. Gemeint ist damit, dass eine Immobilie an einen Mieter vermietet wird und der Mieter dann die Kosten für Versicherung, Versorgung und Verbrauch übernimmt. Der Vermieter hat also keine Ausgaben mehr, sondern nur noch Einnahmen.
Das mehrere Vorteile: wer z.B. einen Baumarkt betreibt, der braucht sein Kapital für den Warenverkehr und kann es sich nicht leisten, Kapital in einem Gebäude zu binden. Da macht es Sinn, das Gebäude zu mieten, wenn möglich mit langfristig laufenden Mietverträgen. Es ist auch nicht unüblich, dass ein Firma eine Immobilie an einen REIT verkauft, um sie dann zurück zu mieten, das nennt sich dann sale-and-lease-back.
NewLake Capital Partner ist spezialisiert auf Immobilien zur Anpflanzung von Cannabis Pflanzen, die dann an vom jeweiligen Bundesstaat lizenzierte Betreiber vermietet werden. Das Portfolio umfass (Stand März 2022) 29 Anlagen mit etwa 1.5 M square feet Grundfläche, verteilt auf 11 Bundesstaaten. Etwa 89% der Fläche stehen für den Anbau zur Verfügung, während die restlichen 11% als Verkaufsfläche genutzt werden. 100% der Nutzfläche, die NLCP besitzt, ist vermietet und momentan gibt es weder ausstehende Mieten, Mietstundungen oder ähnliche Verzögerungen auf der Einnahmen-Seite. Das ist bei REITs in der letzten Zeit nicht selbstverständlich.
Mit einer Marktkapitalisierung von etwa 500 Millionen USD ist NLCP ein eher kleinerer Player am Markt, die Firma wurde 2019 gegründet und ist erst in der zweiten Jahreshälfte 2021 mit seinem IPO am Aktienmarkt unterwegs, wobei es noch kein Listing an einer bekannten Börse gibt, ein Listing an der NSADAQ wird noch angestrebt. Gekauft habe ich die Papiere am OTC market, was beweist, dass die Papiere handelbar sind. Die Regularien der Aufsichtsbehörden sind allerdings bei an OTC markets gehandelten Firmen nicht ganz so streng, womit ein gewisses Verlustrisiko dieser Wertpapiere einhergeht.
Nachdem die Firma durch den Börsengang eine Menge Geld eingesammelt hat, steht ausreichend Kapital für Wachstum zur Verfügung. Das Unternehmen hat momentan so gut wie keine Schulden und kann weitere Projekte in bar bezahlen: auf dem Konto liegen noch rund 127 Millionen USD in cash, erst wenn die ausgegeben sind, muss über die Beschaffung von weiterem Kapital nachgedacht werden. Das eingesetzte Kapital erwirtschaftet einen Ertrag von über 12% p.a., wobei die langfristigen Mietverträge eine feste jährliche Mietsteigerung von 3 bis 4 Prozent beinhalten. Damit sind künftige Gewinnsteigerungen garantiert, was gerade im Anblick der drohenden Inflation beruhigend ist.
NewLake Capital Partner ist nicht die das einzige Unternehmen, das in diesem Markt tätig ist. Die bekannteste Firma ist vermutlich Innovative Industrial Properties Reit (IIPR), die nicht nur bedeutend größer, sondern auch länger an der Börse notiert und deutlich teurer sind. Hinzu kommt, dass IIPR gerade einen aktivistischen Hedge Fond am Sack hat, der die Aktien erst geshortet hat und nun das Geschäftsmodell von IIPR in Frage stellt und den Kurs drückt. Ob die Wette aufgeht, wird sich zeigen. NLCP ist für derartige Machenschaften viel zu klein, da sehe ich eher die Gefahr, dass einer der Großen des Business das Unternehmen aufkauft und übernimmt. Damit würde ich zwar einen Gewinn erzielen, aber dann wären die 5,4% jährliche Dividende leider auch weg.
An der Stelle soll nicht unerwähnt bleiben, dass die Kreditwürdigkeit der Firma NLCP letztendlich an der Kreditwürdigkeit ihrer Mieter hängt. Und deren Kreditwürdigkeit wiederum hängt massiv von der Zukunft des legalen Konsums von Cannabis-Produkten in Amerika ab. Das US-amerikanische System kennt da viele Nuancen, bei denen zwischen medizinischen Anwendung und dem sogenanntem "recreational use" unterschieden wird. Die Entwicklung in diesem Bereich ist schwer vorauszusagen, aber meine Erfahrung sagt mir, dass Politik im Zweifel immer nur eins veranlasst: Stillstand. Und das würde ein Manifestieren des Status Quo bedeuten, womit Firmen wie NLCP gut leben können.
Im Depot befinden sich 19 Aktien von NLCP, gekauft für 434 USD. Die erwartete Dividende liegt bei 6 USD pro Quartal.
Das verlinkte Google Spreadsheet für Depot und Einnahmen ist aktualisiert
